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【深度】上市一年半股價漲兩倍多,濱江服務是這樣做的

來源:界面新聞 2020-08-13 16:20   http://www.364118.tw/

“物業公司做的就是掃地的工作,但能否掃好地決定了房子未來在二手市場上的價值”,濱江服務(03316.HK)董事長朱立東對界面新聞記者表示。

朱立東的前半句話明顯謙遜了。濱江服務背靠在華東市場有著品牌影響力的濱江地產,以專注做高端物業管理服務為主。一方面,濱江物業服務的小區大多為高端小區和高端客群,另一方面,濱江物業也致力于提供有品質的服務。

濱江服務成立于1995年,并于2019年3月15日成功登陸香港資本市場,是去年第一家在港上市的物業公司。

截至8月13日午間收盤,濱江服務最新的股價為18.34港元/股,相比開市價6.96港元/股,漲幅高達264%。上市不到一年半的濱江服務,已經充分得到資本市場認可。

作為高端物業服務商,濱江服務在行業的痛點物業費收繳率方面一直保持著領先。2019年年報顯示,濱江服務的物業費每月每平米為4.16元,物業費收繳率為96.8%。

中指院研究稱,濱江服務過去幾年平均物管收費都遠高于行業平均值。以2018年為例,濱江住宅物業平均物管費為3.92元每月每平方米,而行業住宅物業平均物業管理費為2.25元每月每平米。

較高的收費水平和收繳率,保證了濱江服務盈利的持續增長。在今年已發布2020年上半年財報預喜的11家物業公司中,濱江服務預告稱凈利潤增長了90%,成為凈利潤增長幅度第二高的物業公司。

在物管公司看似沒有創新、同質化競爭嚴重的時代,濱江服務能保持高增長,是依靠著自己明顯的競爭優勢:良好的服務品質。

高品質服務

在濱江服務內部,物業服務標準被劃分為三星、四星、五星等不同的等級。

三星服務標準中,物業服務的內容是24小時門崗執勤、前臺迎接問候、提供鑰匙托管等,同時還會對行動不便的老人提供溫暖服務。

更高一級的四星服務中,要求如遇到突發事件,秩序維護員五分鐘必須到達現場;管家要及時解決業主服務需求,如報修接單、安排家政等;工程維修要30分鐘內響應。

濱江服務最高級別的五星服務則包含上門訪客陪同服務、車庫門僮專人服務、網購無憂尊崇服務、五星級精保潔服務、暢享會所尊榮服務、多彩生活尊崇服務、零干擾隱形服務、24小時專業級維修服務、一對一專職管家服務等。

事實上,不管是三星服務還是五星服務,濱江服務的服務品質都要高于行業平均水平,且能得到業主們的好評。

以濱江服務外拓的昆侖公館為例,這個位于杭州下城區的項目2011年開售,當時的銷售均價已達到近4萬元/平方米,屬于杭州市場上的高端項目。

濱江服務在接手這個小區后,定位成4星級服務。日常濱江服務的保潔部、秩序部、工程部、客服部會定期對小區保潔、清洗水系、對草坪剪除更換養護等,對小區緊急事件的服務也是第一時間達成。

現在,昆侖公館的草坪已經很少再出現因為寵物小便而大片死亡的現象,小區業委會對現任的物業管理方也比較認可。

云荷廷竺軒也是濱江服務外拓的物業項目代表。今年1月1日,濱江服務正式進駐杭州西湖區轉塘街道的云荷廷竺軒小區,定位五星級服務。

進駐小區這半年多時間,秩序部看到業主在園區內兩套房子間搬運家具,他們主動上前幫助業主;看到園區內有汽車漏機油的痕跡,他們主動找到車主,為業主消除安全隱患;小區內老年業主需要幫助,物業也是第一時間到達。

這樣的案例還有很多,截至目前該小區服務中心完成物業收繳率達92%。多位業主稱,有了濱江服務和之前物業的對比,才知道物業公司還是能把服務做好的。

位于杭州上城區的陽光海岸小區是濱江地產開發的高端豪宅,距今已經交付了近10年,目前的二手房價已接近9萬元/平方米,物業公司自然為濱江服務,物業費一直都是6元/平米。

陽光海岸

7月末的一個午間,界面新聞記者走訪了陽光海岸,這天正值太陽光照最強烈的時候,陽光海岸的門崗保安仍然穩站在門口值班,而很多小區保安這時都會坐在裝有空調的保安室里吹冷風。

被確認身份后才能進入小區,小區內有石灰巖材質的噴泉雕塑,被修剪整齊的綠籬植物。10年過去,這個小區并沒有太多折舊的痕跡,綠植、雕塑、小區環境,并不比一些剛交付的小區差。

綠化工人李師傅自小區交付后一直在陽光海岸工作,現在他已經對小區里的每一塊草坪、每一棵樹都非常熟悉。如果碰到物業公司其他部門員工不小心踩到了一棵苗木,李師傅也會找到工作人員讓其小心。

“這棵樹冬天要包扎,那棵樹夏天可能會被曬死,都要為保護綠植提前做好準備”,李師傅對界面新聞表示。

正在修剪草坪的園林工人

不僅是園林綠化,陽光海岸的管家服務也具備高標準。物業為每50戶配置一名管家,而相同板塊物業費僅比陽光海岸低0.2元/平米的一個豪宅項目,一名管家要負責150戶業主,是陽光海岸的3倍。

同時,在地下車庫,陽光海岸物業公司還專門為業主配置了一名保安,隨時能幫業主開門或者拎重物品。

陽光海岸還提供有早送晚迎服務,濱江服務每天都會安排值班經理在業主上下班時間在門崗站崗一小時。

陽光海岸物業公司主任助理孫靜對界面新聞記者表示,這主要是考慮到有些業主平時工作太忙,早送晚迎后,業主在上下班時間段看到值班經理就能回憶起自己的需求。

資本故事

作為長三角區域領先的上市物業管理服務提供商,濱江服務收入主要來自于物業管理服務收入、非業主增值服務和業主增值服務三個方面。

基礎的物業管理服務就包括安保、保潔、園藝、維修、維護和配套服務等,增值業務服務方面還包括居家生物服務、定制家裝服務、物業代理服務、車位和儲藏室銷售服務等。

濱江服務董事長朱立東在房產相關領域有超過15年的經驗,他主要負責制定公司業務策略、設定營運目標和管理資源,曾獲任為杭州市物業管理招投標專家及中國優秀職業經理人。

在上市后的第一年,濱江服務就交出了不錯的答卷。截至2019年年底,濱江服務在管建筑面積為1440萬平方米,同比增長24.1%;合約建筑面積達到1240萬平方米,同比增長34.8%;總面積達到2680萬平方米,同比增長28.8%。

2019年濱江服務實現營業收入7.02億元,同比增長37.8%。其中,物業管理服務收入為4.12億元,非業主增值服務收入為2.24億元,業主增值服務收入為6630萬元。去年的營收中,來自母公司濱江集團相關物業管理收入為2.89億元,占物業管理服務收入的70.1%。

利潤方面,2019年濱江服務實現毛利1.97億元,同比增長46%。公司權益股東應占凈利潤為1.15億元,同比增長63.4%。應占股東凈利率由13.28%升至16.38%,毛利率由2018年26.5%增至28%。

作為一家物業公司,濱江服務的賬上資金充裕,截至2019年底,濱江服務有5.3億的定期存款,占總資產比例超過44%,未進行投資、收購以及出售等事宜,賬上資金充足,未來發展空間大。

同時母公司濱江集團去年底首次邁入千億陣營,土地儲備和銷售額今后每年至少有30%增長,這將為濱江服務未來幾年帶來穩定的管理面積和客戶群。

抓實傳統服務領域外,濱江服務也在積極開拓增值服務,已推出名為“生活家”的服務理念,為客戶提供現代及時尚化的定制室內裝飾服務。這項服務將會隨著在管項目增加及服務業主數量增加保持穩定增長。

在資本市場層面,濱江服務也一直受到各方認可。

第一上海證券在年初發布報告稱,目前市場物業板塊平均估值水平為2020-2021年25.2倍和19倍市盈率。第一上海證券給予濱江服務2020年24倍市盈率估值水平,目標價15.9港元,較當時現價有64%上升空間,首次覆蓋評級為買入。

事實上,自2020年來濱江服務就迎來了一波爆發式行情,目前的股價已遠高于第一上海證券的預估。

濱江服務憑借優質管理和服務,以及高速成長的母公司,其盈利增長潛力也遠超行業水平。同時濱江服務還兼顧了高成長與高派息率。今年初,濱江服務宣布了每年將分配不少于50%的純利予股東,這一派息水平,在所有上市物業公司中排名靠前。

值得注意的是,雖然濱江服務4.16元每平米的物業費價格和96.8%的收繳率在物管公司行業中表現突出,但濱江服務的員工成本為3.31億元,人工成本相當昂貴。

陽光海岸物業公司主任助理孫靜對界面新聞記者表示,4年前她剛入職濱江服務時,濱江服務一名普通員工的人力成本是7萬/年,現在普遍增長到了9萬/年。

陽光海岸下沉廣場

濱江服務董事長朱立東對界面新聞表示,高品質服務需要更多人員支撐,如果以后智能化程度更高,用機器代替人力,濱江服務的優勢就會更加體現出來。

對于大多數杭州的業主來說,選擇濱江服務后,房子保值增就有了保證。

鏈家網上,陽光海岸小區的二手房掛牌價已經高達11萬/平米,同區域豪宅小區二手房掛牌價最高不到9.6萬/平米,成交價普遍不超過9萬/平米。

濱江服務外拓的昆侖公館二手房掛牌也有了底氣,高端小區有了高端物業相襯后,最高掛牌價一度高達6.6萬/平米,而周邊項目的掛牌價遠達不到這一水平。

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